El arrendamiento es un tipo de contrato definido por el artículo 1776 del Código Civil como “el contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio un precio determinado (…)”
El arrendamiento rural, es una de las clases de contrato de arrendamiento regulados en el derecho uruguayo. Además del Código Civil, este tipo de contrato se encuentra regulado por el Decreto Ley 14.384 y su ley modificativa, la 16.223.
Una de las principales características de este contrato es su objeto. El artículo 2 del Decreto Ley 14.384 define al arrendamiento rural como “Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, … Los derechos y obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario se extienden al aparcero, al subarrendatario y al subaparcero.”
¿Cuáles son las particularidades de este contrato?
Objeto del contrato: predio rural
Destino: explotación agropecuaria. En caso de que haya una variación en el destino del predio rural arrendado, se podrá rescindir el contrato. El arrendador tiene el derecho de inspeccionar el predio.
Precio: En dinero o en frutos
Solemnidad: Debe celebrarse por escrito sino será nulo.
Inscripción: El contrato debe inscribirse. Tal obligación recae en el arrendatario. La inscripción es declarativa, da oponibilidad y publicidad frente a terceros.
Plazo: No hay plazos mínimos. La duración máxima es de 15 años, exceptuando aquellos arrendamientos que tengan como destino colocar una presa, embalsar el agua o aquel arrendamiento destinado a forestación que tendrán un plazo máximo de 30 años.
Obligaciones del Arrendador
Inscripción del contrato: corresponde al Arrendatario, puede hacerla subsidiariamente el Arrendador.
Entrega del predio rural: No hay plazo para la entrega, debe hacerla efectiva a partir del perfeccionamiento del Contrato. Las partes tienen autonomía para establecer el plazo para la entrega.
Garantizar el Uso y Goce del Inmueble entregado
Realización, Conservación y/o Reparación de las Mejoras del Inmueble: El propietario debe dotar al inmueble de alambrados perimetrales, casa-habitación, cocina y agua potable. Son también de cargo del propietario, salvo disposición contractual en contrario las mejoras requeridas para la normal explotación del predio según su destino. Las partes pueden pactar en contrario.
Realizar un inventario
Obligaciones del Arrendatario
Inscripción del contrato
Gestionar el inmueble y desarrollar la actividad agropecuaria conforme a lo establecido en el contrato y al destino natural del mismo. Deberá hacerlo con la diligencia de un buen padre de familia.
Gastos derivados de la explotación corren a su cargo.
Pago del Precio en Dinero o Frutos Naturales de la Cosa
Restitución del inmueble arrendado una vez finalizado el plazo o por cualquier causal.
Deber de información. Por ejemplo en caso de enfermedades, malezas, etc.
¿Cuáles son las causales mediante las cuales se extingue el contrato?
Vencimiento del plazo
Incumplimiento
Mutuo Disenso: extinción del contrato por acuerdo de las partes que lo celebraron.
Revisión de Precio. En el caso de la revisión judicial del precio del contrato, un aumento mayor al 30% habilita “renuncia a los plazos en curso sin responsabilidad”.
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Juan Ignacio Vinaja.
Dra. Esc. Camila Ingold.
La presente opinión expuesta por los autores es de carácter personal y no implica ningún compromiso por parte del Estudio ni de sus profesionales. Este trabajo se trata únicamente de una aproximación al tema con fines informativos.